「前の人、どうして出て行ったんですか」
内見の帰り際に、そう聞かれたことがあります。
答え方を間違えると、あとで大きな話になります。ここは不動産の中でも、いちばん神経を使うところです。
いわゆる事故物件。正確には心理的瑕疵（しんりてきかし）と呼びます。
建物が壊れているわけではないのに、そこで起きた出来事のせいで、住むことに抵抗を感じる。そういう状態のことです。
今回は、どこまで伝える必要があるのか、そして売る側・買う側それぞれで何を確認しておくかを整理します。
「事故物件」に法律上の定義はない
まず、ここが誤解されやすいところです。
「事故物件」という言葉自体は、法律で決められた用語ではありません。
不動産の取引では、買う人・借りる人の判断に重要な影響を与えることは伝えなければならないという考え方があります。心理的瑕疵は、この「伝えるべきこと」に含まれます。
国土交通省が、判断の目安となるガイドラインを示しています。
ただしこれは目安であって、個別の事情によって変わります。「ガイドラインに書いていないから言わなくていい」とはなりません。
伝える必要があるとされるもの
| できごと | 取り扱いの目安 |
|---|---|
| 他殺、自死、事故死 | 原則として伝える対象になります |
| 長く発見されず、特殊清掃が必要になった死 | 死因を問わず、伝える対象になります |
| 老衰や病気による自然死 | 原則として伝えなくてよいとされています |
| 階段からの転落など、日常生活での不慮の事故死 | 原則として伝えなくてよいとされています |
ポイントは、亡くなったかどうかではなく、その後の状態です。
自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃が入った場合は、伝える対象になります。
期間は「3年」で片づけない
賃貸については、おおむね3年を経過すれば伝えなくてよいという目安が示されています。
ただし、これには続きがあります。
- 売買には、この期間の目安はありません
- 社会的な影響が大きい事件は、年数がたっても伝える対象になり続けます
- 買う人・借りる人から聞かれた場合は、期間にかかわらず答える必要があります
3つ目が実務ではいちばん大事だと思っています。
冒頭の「前の人、どうして出て行ったんですか」は、まさにこれにあたります。聞かれたら、答える。ここは迷わないほうがいいです。
売る側が先にやっておくこと
隠して売って、あとで発覚すると、契約の解除や損害賠償の話になります。結果として、いちばん損をします。
先に手を打っておくほうが、話が早く進みます。
- 知っている事実を、不動産会社に全部伝える…判断は会社側でします
- 相続で引き継いだ物件は、前の状況を確認する…「知らなかった」で済まないことがあります
- 告知書（物件状況等報告書）に書く…口頭ではなく、文書に残す
- 価格を先に見直す…相場より下げて出す前提で、複数社の査定を取っておく
③の告知書は、売る側を守る書類でもあります。書いて渡した記録が残るので、あとで言った言わないになりません。
買う側が確認すること
相場よりはっきり安い物件には、たいてい理由があります。
- 重要事項説明で、心理的瑕疵の記載があるかを必ず見る
- 記載がなければ、その場で口頭で聞く…「過去にそういった事情はありますか」
- 聞いた内容と回答を、書面に残してもらう
- 近隣の様子を見る…同じマンション内で空室が続いていないか
気にしない、という方もいらっしゃいます。それは一つの判断です。
ただ、将来売るときには、自分が伝える側になります。そこまで含めて、価格が見合っているかを考えておくと後悔が少なくなります。
価格はどのくらい下がるのか
一律の決まりはありませんが、実務では相場より1〜3割ほど低いあたりで動くことが多いです。
幅が大きいのは、内容と、そこからの年数と、立地で変わるからです。
駅に近く、賃貸需要が強い場所ほど、下がり幅は小さくなる傾向があります。
いずれにしても、1社の査定だけで判断しないことです。心理的瑕疵の評価は会社によって差が出やすいところなので、複数の意見を並べたほうが実勢に近づきます。
今日のまとめ
- 「事故物件」に法律上の定義はない。判断に影響することは伝えるのが原則
- 自然死でも特殊清掃が入れば伝える対象になる
- 賃貸のおおむね3年は目安。売買に期間の目安はない
- 聞かれたら、期間にかかわらず答える
- 売る側は告知書に書いて残す。買う側は回答を書面に
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心理的瑕疵のある物件は、会社によって査定額の差がいちばん大きく出るタイプです。買い取りまで含めて検討すると、選択肢が広がることもあります。
1社の金額だけで決めず、複数の見立てを並べてみてください。
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まずは手元の資料で、告知書に何が書かれているかを見てみませんか。そこに答えが載っていることが多いです。
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