売り先行と買い先行、どちらで住み替える？｜資金の流れと、つなぎ融資・買取保証の使いどころ

日付:

住み替えでいちばん迷うのが、「先に売るか、先に買うか」です。どちらにも失敗の形があって、順番を決めないまま動くと、気に入った家が出てきたときに判断できなくなります。

ここでは、売り先行と買い先行のお金の流れ、向いている人、つなぎ融資や買取保証をどこで使うかを整理します。

2つの順番の違い

売り先行買い先行
流れいまの家を売る→新居を買う新居を買う→いまの家を売る
資金売却代金が確定してから動ける売却前に購入資金が必要
売却価格時間をかけられるので下げにくい期限があるので下げやすい
住まい仮住まいが必要になることがある仮住まいは不要
引っ越し2回になることがある1回で済む

ひとことで言えば、売り先行は「お金の失敗をしにくい」、買い先行は「住まいの失敗をしにくい」順番です。

売り先行が向いている人

  • 住宅ローンが残っていて、売却代金で完済する必要がある
  • 自己資金に余裕がなく、二重のローンを組めない
  • 新居の条件がまだ固まっていない
  • 仮住まいと2回の引っ越しを受け入れられる

売り先行の弱点は、引き渡しまでに新居が決まらないと仮住まいになることです。家賃と引っ越し代がもう一度かかるので、その分は最初から資金計画に入れておいてください。買主との交渉で引き渡し時期を後ろにずらしてもらう、という手も現実にはよく使われます。

買い先行が向いている人

  • 買い替えたい物件がすでに決まっている、または条件が厳しくて出物が少ない
  • ローンが少ない、または完済している
  • 一時的に二重の返済を負担できる
  • 小さいお子さんがいるなど、仮住まいの負担が大きい

買い先行の弱点は明確で、いまの家が売れないと資金が詰まることです。売れるまでの間、新居のローンと旧居の維持費（固定資産税、管理費、光熱費の基本料）が同時にかかります。「3か月で売れる前提」で組んだ計画は、たいてい苦しくなります。

資金の隙間を埋める3つの方法

方法中身気をつけるところ
つなぎ融資（買い替えローン）売却代金が入るまでの購入資金を短期で借りる金利が高め。事務手数料も別にかかる
買取保証一定期間売れなければ、不動産会社が決めた価格で買い取る買取価格は市場価格より下がるのが普通
即時買取最初から不動産会社に売るいちばん早いが、価格はいちばん下がりやすい

買取保証は「保険」として使うものです。最初から買取価格で売るつもりなら仲介の意味が薄れます。まず仲介で売り出して、期限までに売れなければ買取に切り替える、という組み立てが基本です。

順番を決める前に出しておく3つの数字

  1. いまの家の査定価格。1社ではなく複数社。幅が出たら、その理由を聞く
  2. 住宅ローンの残債。金融機関の残高証明か、返済予定表で確認する
  3. 売却にかかる費用。仲介手数料（税抜価格の3パーセント＋6万円が上限の目安）、印紙税、抵当権抹消、引っ越し代

この3つが出ると、「売却代金からローンを返して手元にいくら残るか」が見えます。ここがマイナスなら、そもそも売り先行しか選べません。順番は好みではなく、この数字で決まります。

やりがちな失敗

  • 査定額をそのまま売れる金額だと思ってしまう。査定額は「売り出しの目安」であって、成約価格ではありません
  • 高い査定を出した会社にそのまま任せる。売り出し価格を高くしすぎると、最初の反響が取れず、あとから値下げする形になります
  • 買い先行で、旧居の売り出しを後回しにする。同時に動かさないと、二重負担の期間が伸びます
  • 引き渡し時期を先に約束してしまう。新居の引き渡しと旧居の引き渡しは、日付でつながっています

よくある質問

Q. 住みながらでも売れますか
売れます。ただし内見のたびに片づけが必要です。空室のほうが決まりやすいのは事実ですが、そのために仮住まい費用をかける価値があるかは物件次第です。

Q. 売り出してから決まるまで、どのくらいかかりますか
地域と価格帯で大きく変わります。売り出し価格が相場から離れているほど長くなります。3か月経って反響がなければ、価格か見せ方のどちらかを変える合図です。

Q. 買い替え特例は使えますか
要件があります。譲渡益が出るかどうか、居住期間、買い替え先の条件などで変わるので、契約前に税務署か税理士に確認してください。

まとめ

  • 売り先行はお金の失敗をしにくい。買い先行は住まいの失敗をしにくい
  • ローン残債が売却代金を超えるなら、実質的に売り先行しか選べない
  • つなぎ融資は金利が高い。買取保証は保険として使い、最初から当てにしない
  • 順番を決める前に、査定価格・残債・売却費用の3つを数字にする
  • 査定額は売り出しの目安。高い査定に飛びつくと、あとで値下げすることになる

PR
住み替えの順番は、いまの家がいくらで売れるかが分からないと決められません。査定は「売る」と決めてから取るものだと思われがちですが、順番を決めるための材料として先に取っておくほうが動きやすくなります。仲介で売った場合と買取の場合で金額がどれくらい違うのかも、あわせて聞いておくと判断が早くなります。
不動産売却・査定・買取の依頼なら【不動産SHOPナカジツ】

関連記事

コメント

コメントを投稿