不動産を売ったときの諸費用一覧｜仲介手数料の上限式と、手取りの計算手順

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「3,000万円で売れた」＝「3,000万円が手元に残る」ではありません。売却には諸費用と税金がかかります。

この記事では、売るときにかかるお金の全部を一覧にして、手取りを自分で計算する手順までまとめます。買い替えを考えている方は、ここを先に押さえないと資金計画が崩れます。

諸費用の一覧

項目目安いつ払うか
仲介手数料売却価格の約3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合の上限）契約時と決済時に分けることが多い
印紙税売買契約書に貼付。契約金額により変わる（軽減措置あり）契約時
抵当権抹消の登録免許税不動産1個につき1,000円（土地と建物で2個なら2,000円）決済時
司法書士報酬抹消手続きの代行。数千円〜2万円程度決済時
住宅ローンの一括繰上返済手数料金融機関による決済時
測量費境界確定が必要な場合。数十万円になることも契約前
解体費・残置物撤去費更地渡しや空き家の場合引渡し前
ハウスクリーニング任意引渡し前
譲渡所得税・住民税利益が出た場合のみ翌年の確定申告

最後の行に注意してください。税金は売った年ではなく翌年に払います。決済で入ったお金を使い切ってしまうと、翌年に苦しくなります。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法で上限が決まっています（売買価格に対して、消費税別）。

売買価格上限（税別）
200万円以下の部分5%
200万円超〜400万円以下の部分4%
400万円を超える部分3%

400万円を超える物件では、速算式「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が使えます。

  • 1,000万円 → 36万円＋消費税
  • 2,000万円 → 66万円＋消費税
  • 3,000万円 → 96万円＋消費税

これは上限であって、定価ではありません。ただし値引きを求めると販売活動の熱量が下がることもあるため、金額だけで判断しないでください。

800万円以下の空き家は特例があります

2024年7月から、800万円以下の低廉な空家等の売買では、媒介報酬の上限が33万円（税込）まで認められるようになりました。

安い物件ほど手数料が割高に感じられることになりますが、これは調査や現地対応の手間が価格に比例しないためです。田舎の実家を売るような場面では、この特例が前提になっていることを知っておいてください。

手取りの計算手順

  1. 売却価格を置く
  2. そこから諸費用を引く（仲介手数料・印紙・登記・解体など）
  3. さらに住宅ローンの残債を引く
  4. ここまでが決済時に手元に残る額
  5. 別途、翌年の譲渡所得税・住民税を見込んでおく

3番を忘れないでください。ローンが残っている家は、売却代金でまず完済します。残債が売却価格を上回る場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。

譲渡所得の考え方

税金がかかるのは利益（譲渡所得）が出たときだけです。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

中身
取得費買ったときの価格＋購入時の諸費用。建物は減価償却して減らします
譲渡費用仲介手数料、印紙税、解体費など売るためにかかった費用
特別控除マイホームの3,000万円特別控除など、要件を満たす場合

税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で所有期間5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となり、短期のほうが税率は高くなります。

判定は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」です。ここを勘違いすると、あと数か月待てば税率が下がったのに、というケースが起きます。

取得費が分からないとき

先祖代々の土地や、購入時の契約書が見つからない場合です。

  • 取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす方法があります
  • ただしこれは利益が大きく出る＝税金が増えることを意味します
  • まず契約書・領収書・当時の通帳を探してください。探す価値は十分あります

ここは金額のインパクトが最も大きいところです。数十万円単位で変わることがあります。

やりがちな失敗

  • 翌年の税金を見込まずに使ってしまう
  • ローン残債を引かずに手取りを計算する
  • 取得費の資料を探さずに5%で計算してしまう
  • 境界が確定しておらず、契約後に測量費が発生する
  • 特別控除を使えるのに確定申告をしない

最後は重要です。控除は申告して初めて適用されます。結果的に税額がゼロでも、申告は必要です。

よくある質問

Q. 売れなかったら仲介手数料はかかりますか
成功報酬なので、売買が成立しなければ発生しません。ただし、依頼者の特別な依頼による広告費などは別途請求される場合があります。

Q. 損が出た場合も申告が必要ですか
利益が出ていなければ課税されませんが、損失を他の所得と通算できる特例を使う場合は申告が必要です。

Q. 具体的な税額を知りたいのですが
取得費・所有期間・控除の適用可否で大きく変わります。税額の判断は税務署または税理士にご相談ください。この記事は一般的な整理であり、個別の税務判断ではありません。

Q. 手取りの目安を先に知る方法は
まず売却価格の見込みが必要です。査定を複数社から取って幅を把握し、そこから諸費用とローン残債を引けば、おおよその手取りが見えます。

まとめ

  • 諸費用は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消・司法書士報酬が基本。物件により測量・解体が加わる
  • 仲介手数料の上限は400万円超で3%＋6万円＋消費税
  • 800万円以下の空き家は媒介報酬の上限が33万円（税込）まで
  • 手取り＝売却価格 − 諸費用 − ローン残債。税金は翌年に別途
  • 税率は売った年の1月1日時点で所有期間5年超かで変わる
  • 取得費の資料は必ず探す。5%とみなすと税金が大きく増える

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手取りを計算するには、まずいくらで売れるかが要ります。ここが曖昧なまま話を進めると、諸費用も税金も見積もれません。査定は1社だけだと高いのか安いのか判断できないので、複数社に出して価格の幅と、その根拠の説明を比べるのが確実です。根拠となる成約事例を示せる会社かどうかは、そのまま販売力の差になります。
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