2026年秋、不動産の「売り時」を逃さないために｜個人でもできる価格査定3ステップ

「そろそろ実家を売ろうと思うけれど、いくらで売れるのか分からない」——不動産の相談でいちばん多いのがこれです。そして多くの方が、最初の一歩でつまずきます。

不動産は株式と違って「今日の値段」が公開されていません。だからこそ、自分で概算をつかんでから業者に話を持っていくかどうかで、その後の交渉の質が大きく変わります。この記事では、専門家でなくてもできる価格査定の3ステップを解説します。

大前提：不動産には4つの「価格」がある

まず混乱の元を潰しておきます。ひとつの土地に、性格の違う価格が複数存在します。

固定資産税の納税通知書に書かれた金額を見て「うちの土地はこの値段なのか」と思い込んでしまう方が多いのですが、あれは実勢の7割程度の水準です。ここを知っているだけで、最初の見立てが大きくずれずに済みます。

国税庁の「財産評価基準書路線価図」で、対象地の前面道路に付された路線価（千円単位／1㎡）を調べます。

計算式はシンプルです。

路線価 × 地積(㎡) ÷ 0.8 ＝公示地価ベースの概算土地価格

たとえば路線価が50,000円/㎡、土地が150㎡なら、50,000 × 150 ÷ 0.8 = 約937万円。これが土地部分のおおよその目安になります。

注意点として、路線価は整形地・標準的な間口を前提にした数字です。旗竿地、間口が狭い、崖地を含む、市街化調整区域といった条件が付くと、ここから大きく下振れします。あくまで「上振れしにくい基準線」として使ってください。

次に、実際にいくらで売れているかを見ます。無料で使える情報源は主に2つです。

ここで見るべきは「売出価格」ではなく「成約価格」です。ポータルサイトに出ている売出価格は売主の希望額であって、成約はそこから5〜10%下がることが珍しくありません。売出価格だけを見て相場感を作ると、必ず高すぎる見立てになります。

探すときのコツは、条件をできるだけ揃えること。同じ町名・±20㎡・築年数±5年。3〜5件見つかれば、㎡単価の相場が見えてきます。

戸建ての場合、土地に建物価値を上乗せします。ただし木造住宅の税務上の耐用年数は22年で、実務上も築20年を超えると建物価格はほぼゼロ査定になるのが一般的です。

むしろ注意すべきはマイナス評価のほうです。

築古の家が建ったままの土地は、買主から見れば「解体費を負担してから使う土地」です。ステップ1・2で出した金額から、この分を差し引いた額が現実的な着地点になります。

ここまでで、自分なりの「これくらいだろう」という数字ができているはずです。この状態で不動産会社に査定を依頼すると、話がまったく違ってきます。

提示された査定額に対して「なぜその金額なのか」を具体的に聞けるようになりますし、相場より明らかに高い査定額を出してくる会社（媒介契約を取るためのいわゆる高値査定）を見抜けます。高値で預かって、売れないまま何度も値下げする——これは売主にとっていちばん損なパターンです。

査定は1社では判断できません。最低3社、できれば「大手系」「地域密着系」を混ぜて依頼するのがおすすめです。

不動産の売却は、判断材料を持っているかどうかで結果が数百万円変わる世界です。業者に丸投げする前に、この3ステップだけでも自分で押さえておいてください。

愛知・岐阜エリアであれば、地域の成約データを多く持つ会社に当てておくと精度が上がります。買取にも対応している会社なら、「仲介で売った場合」と「買取で今すぐ現金化した場合」の両方の金額を比較できるので、判断材料が増えます。

※本記事は一般的な情報提供であり、個別の売買判断を推奨するものではありません。具体的な売却手続きや税務については、宅地建物取引業者・税理士等の専門家にご相談ください。