媒介契約3種類の違いと選び方｜レインズ登録5日・7日、報告1週間・2週間と「囲い込み」の防ぎ方

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家を売ろうと不動産会社に相談すると、最初に選ぶのが媒介契約です。ここで「専任にしてください」と勧められて、よく分からないまま押印する方が多い。

この記事では、3種類の違いを数字で整理したうえで、どの物件がどれに向くかを判断できるようにまとめます。

3種類の違いを一覧で

一般媒介専任媒介専属専任媒介
複数社に依頼できるできないできない
自分で買主を見つけるできるできるできない
レインズ登録任意義務（翌日から7日以内）義務（翌日から5日以内）
業務報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
契約期間3か月以内3か月以内

※レインズ登録期限の日数は休業日を除いて数えます。報告は文書または電子メールで行われます。

右にいくほど、不動産会社の義務が重くなります。その代わり、依頼者は他社に頼めなくなる。これが基本の構図です。

レインズとは何か

レインズ（REINS）は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するネットワークです。ここに登録された物件情報は、全国の不動産会社が見られるようになります。

つまり、レインズに載る＝他社の顧客にも紹介されるということです。買主が見つかる可能性が広がります。

専任・専属専任では、この登録が義務です。一般媒介では任意なので、登録するかどうかを確認してください。

「専任にすると囲い込まれる」の意味

ここが最も知っておくべき点です。

不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる場合があります（両手取引）。売主だけからなら片手です。当然、両手のほうが会社の収入は増えます。

そこで、他社からの問い合わせに「商談中です」と答えて、自社で買主を見つけるまで紹介しない——という行為が起こり得ます。これが「囲い込み」と呼ばれるものです。

売主にとっては、売れるまでの期間が延び、価格が下がる方向に働きます。

防ぐには、次を確認してください。

  • レインズの登録証明書を出してもらう … 登録すると証明書が発行されます。必ず受け取ってください
  • 登録内容を自分で確認する … 売主は専用の画面から自分の物件の登録状況を見られます
  • 問い合わせ件数を報告に含めてもらう … 「反響がない」のか「紹介していない」のかを分ける

1つ目を渡してこない会社は、その時点で警戒してください。義務を果たしていれば、証明書は必ず存在します。

どれを選ぶかの判断軸

状況向いている契約理由
人気エリアの築浅マンション一般媒介放っておいても問い合わせが来る。複数社で競わせられる
地方の戸建て・築古専任手間をかけて売ってもらう必要がある。責任の所在を明確に
売り急いでいない一般媒介時間をかけて条件のいい買主を待てる
早く確実に売りたい専任・専属専任報告義務があり、会社も本気で動く
親戚や知人に売る可能性がある一般または専任専属専任だと自己発見取引ができません
広告を出したくない（近所に知られたくない）専任1社に絞って条件を伝えやすい

「知人に売るかもしれない」なら、専属専任は選ばないでください。自分で見つけた相手にも、仲介手数料を払うことになります。

一般媒介の落とし穴

「複数社に頼めるから有利」と考えられがちですが、そうとは限りません。

  • どの会社も本気になりにくい … 他社に決められたら報酬ゼロ。優先度が下がります
  • 広告費をかけてもらえない … 回収できるか分からない物件に、費用はかけません
  • 報告義務がない … 状況が分からないまま時間が過ぎる
  • 複数社とのやりとりが負担 … 内見の日程調整が煩雑になります

売れやすい物件なら一般媒介が有利、売りにくい物件なら専任が有利。これが実務的な結論です。

契約前に確認する5つ

  1. 販売活動の中身 … どのポータルサイトに、いつまでに掲載するか
  2. レインズ登録証明書をいつ渡すか
  3. 報告の方法と頻度 … 法定の頻度は最低ライン。それ以上やってくれるか
  4. 価格を下げる判断のタイミング … 「反応がなければ◯週間で見直す」を先に決める
  5. 契約期間が終わった後どうするか … 自動更新にはなりません。更新は依頼者の申出が必要です

5つ目を知らない方が多いです。3か月経ったら、続けるか他社に変えるかを選べます。この区切りを意識しておいてください。

よくある質問

Q. 途中で解約できますか
契約内容によります。解約の条件と、それまでにかかった費用の扱いを契約前に確認してください。

Q. 専任にすると仲介手数料は安くなりますか
契約の種類で手数料の上限が変わるわけではありません。ただし交渉の余地はあります。専任を求められたときは、聞いてみる価値があります。

Q. 一般媒介で複数社に頼むと、レインズには重複しますか
一般媒介では登録は任意です。どの会社が登録するかを整理しておかないと、掲載がばらつきます。依頼時に確認してください。

Q. 査定額が高い会社を選べばいいですか
おすすめしません。査定額は売れる価格ではありません。契約を取るために高く出す会社もあります。根拠となる成約事例を示せるかで判断してください。

まとめ

  • 3種類の差は複数社に頼めるか・自分で買主を見つけられるか・レインズ登録と報告の義務
  • レインズ登録は専属専任が翌日から5日以内、専任が7日以内（休業日を除く）
  • 報告は専属専任が1週間に1回以上、専任が2週間に1回以上
  • レインズの登録証明書は必ず受け取る。囲い込みを防ぐ最初の一手
  • 売れやすい物件は一般、売りにくい物件は専任
  • 知人に売る可能性があるなら専属専任は避ける

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どの契約を選ぶにしても、先に相場を知っておくことが前提になります。査定額の根拠を聞ける状態で話すのと、言われた数字を受け取るだけなのとでは、その後の交渉がまったく違います。複数社の査定を取ると、価格の幅と、その根拠の説明の丁寧さが比べられます。
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