親が認知症になると実家は売れなくなる｜元気なうちに決めておく3つと、後見・信託の違い

「そろそろ実家をどうするか決めないと」と思いながら、何年も先延ばしにしている。

そんなご相談を受けることが増えました。
きっかけはたいてい、親御さんの物忘れが少し目立ってきたことです。

そして、いざ売ろうと動き出したときに、こう言われます。
「ご本人の意思が確認できないので、このままでは契約できません」と。

私は福祉用具の仕事で、元気なころからご自宅に出入りしています。
だからこそ、この場面を何度も見てきました。

家は、持ち主の判断能力があるうちしか動かせません。
ここだけは、どんなに事情があっても曲げられないところです。

なぜ「認知症になると売れない」のか

不動産の売買は、契約という法律行為です。
契約には、内容を理解して自分で決める力が要ります。

この力が失われていると判断されると、契約そのものが無効になりかねません。
だから不動産会社も司法書士も、ご本人に直接お会いして意思を確認します。

「家族が代わりにサインすればいい」とはなりません。
子どもであっても、親の財産を勝手に処分する権限はないからです。

売れなくなって困るのは、実は現金が必要になったときです。
施設の入居一時金、月々の利用料、自宅の修繕。
資産はあるのに使えない、という状態が起きます。

判断能力が落ちたあとに残る方法が、法定後見（成年後見制度）です。
家庭裁判所に申し立てて、ご本人を支援する後見人を選んでもらう仕組みを指します。

ただし、思っていたようには進まないことがあります。

まず、後見人を家族がやりたいと希望しても、裁判所が別の専門職を選ぶことがあります。
次に、申し立てから選任まで数か月かかります。

そして、ここがいちばん知られていません。
ご本人が住んでいた家（居住用不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が別途必要です。
根拠は民法859条の3で、許可なく結んだ売買契約は無効とされています。

「居住用」の範囲も広めに見られます。
今住んでいる家だけでなく、以前の生活の本拠だった家、将来戻る可能性のある家も含まれます。
施設に入所していても、実家は居住用と判断されることがあるのです。

後見は、ご本人の財産を守るための制度です。
家族の都合で売るための制度ではありません。
その前提を知らないまま申し立てると、こんなはずではなかった、となりがちです。

方法	いつ決めるか	できること	気をつける点
そのまま何もしない	—	判断能力があるうちは自由に売却できる	能力が落ちた時点で止まる
任意後見	判断能力があるうち	誰に任せるかを自分で決めておける。公正証書で契約する	実際に始まるのは能力が落ちてから。監督人がつく
家族信託（民事信託）	判断能力があるうち	管理や処分を家族に託しておける。能力が落ちても手続きが止まりにくい	契約の設計が要る。費用と専門家選びが要
法定後見	判断能力が落ちたあと	財産管理と身上保護	居住用不動産の売却には家裁の許可。後見人を選べないことがある

どれが正解かは、ご家族の事情で変わります。
私は、まず「実家をどうしたいか」を本人の口から聞いておくことをお勧めしています。

制度を選ぶ前に、意思を残しておく。
順番はこちらが先だと思っています。

大げさな準備は要りません。
次の3つだけでも、ずいぶん違います。

1つめ。実家の価格をいまの相場で知っておく。
売る前提でなくて構いません。数字がないと家族の話し合いが感情論になります。

2つめ。名義と権利関係を確認しておく。
共有名義になっていた、亡くなった祖父の名義のままだった、というのは珍しくありません。

3つめ。本人の希望を聞いて、書き留めておく。
「施設に入ったら売っていい」「弟に住んでほしい」。
一言でもメモがあると、あとの判断がまるで変わります。

Q. 認知症の診断が出ていても、絶対に売れませんか。
A. 診断名だけで一律に決まるわけではありません。契約内容を理解できるかどうかが見られます。ただ、判断に迷う状態で強行するのは、あとで契約が覆るおそれがあり危険です。

Q. 親の通帳から施設代を払っているのですが、問題ありませんか。
A. 金融機関がご本人の状況を把握すると、口座が凍結されることがあります。売却より先にこちらで困る方が多い印象です。

Q. 家族信託と任意後見は、どちらかを選ぶものですか。
A. 併用されることもあります。財産の管理は信託、医療や施設の手続きは任意後見、という分け方です。設計は司法書士や弁護士にご相談ください。

実家は、親が元気なうちしか動かせません。
止まってから動かそうとすると、家庭裁判所の許可という関門が待っています。

だからこそ、売る売らないを決める前に、価格と名義と本人の希望だけ先に押さえておく。
それだけで、選べる道がずいぶん残ります。

まずは、実家がいくらなのかを知るところから始めてみませんか。

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