同じ家なのに、A社は2,400万円、B社は2,800万円。
400万円も違うと、どちらを信じればいいのか分からなくなります。
結論から言うと、高い査定額を出した会社が良い会社とは限りません。
今回は、査定額が分かれる理由と、3社に出して比べるときの見るところをまとめます。
査定額は「売れる値段」ではない
まずここが誤解されやすいところです。
査定額は「このくらいで売れると思います」という予想であって、保証された金額ではありません。
実際に売れる値段は、買う人が決めます。
だから、査定額を高く出すこと自体は、会社にとって何のリスクもありません。
金額が分かれる4つの理由
| 理由 | 中身 |
|---|---|
| 使っている事例が違う | どの成約事例を基準にしたか。近い物件を選べば近い金額になる |
| 強いエリア・種別が違う | その会社が普段どこで何を売っているか |
| 売却の期間の想定が違う | 3か月で売る前提か、1年かけていい前提か |
| 媒介契約を取りたい | 高い金額を出せば依頼されやすい |
4つ目が、いわゆる高預かりです。
高い金額で預かって、売れないので少しずつ下げていく。結果として、最初から適正価格で出した場合より安く、時間もかかって売れることがあります。
売り出し期間が長い物件は「売れ残り」に見えます。ここが怖いところです。
だから、聞くべきは金額ではなく根拠
査定書を受け取ったら、金額の欄ではなくその下を見てください。
見るのはこの3つです。
- どの成約事例を使ったか…いつ、どこの、どんな物件が、いくらで売れたか
- その事例と自分の家の違いをどう補正したか…築年数、駅距離、土地の形、日当たり
- 想定している売却期間…何か月で売る前提の金額か
1つ目で、近所の似た物件が出てくるかどうかが分かれ目です。
離れた地域の事例ばかりなら、そのエリアの取引をあまり持っていないということです。
3社に出すときのコツ
- 同じ情報を渡す…間取り図、土地の面積、リフォーム歴。1社だけに多く伝えると比べられません
- できれば訪問査定にする…机上査定は図面だけの概算です
- 「今すぐ売ると決めていない」と伝えてよい…その前提で出してもらったほうが現実的な数字が出ます
- 担当者を見る…会社ではなく、実際に動くのはその人です
最後が意外と大事です。質問に即答できるか、分からないことを「調べて折り返します」と言えるか。売却は数か月のつき合いになります。
真ん中を選べばいいのか
よく言われますが、単純に真ん中を選ぶのも違うと思っています。
見るべきは根拠の説明がいちばん納得できたところです。
そのうえで、高い金額を出した会社に「この金額で、どのくらいの期間で売れる見込みですか」と聞いてみてください。
そこで期間まで含めて説明できるなら、高い金額にも理由があります。
査定を取るのが早すぎることはない
「まだ売ると決めていないのに申し訳ない」と思われる方が多いのですが、不動産会社の側はそれが普通です。
むしろ決めてから慌てて取るほうが、比べる時間がなくなります。
相続や住み替えは、動き出すと期限があります。先に数字を知っておくと、選択肢が増えます。
今日のまとめ
- 査定額は予想であって、保証ではない
- 分かれる理由は事例・得意エリア・期間の想定・媒介を取りたい
- 高預かりに注意。売り出しが長引くと「売れ残り」に見える
- 見るのは金額ではなく使った事例・補正の仕方・想定期間
- 3社に同じ情報を渡し、できれば訪問査定で
- 決め手は根拠の説明が納得できたところ
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査定は、売ると決めていない段階でも取れます。数字が分かると、売る・貸す・そのまま持つの比較ができるようになります。
まずは1社、根拠まで説明してくれるところに出してみてください。
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まずは、査定書の「根拠」の欄に何が書いてあるかを見てみませんか。そこに会社の力量が出ます。
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