「うちの家、築25年だけどいくらで売れるんだろう」——一戸建ての売却で最初に気になるのがこれです。
実務では、建物部分の価格を原価法という考え方で計算します。計算式さえ知っていれば、電卓だけで自分の家の建物価格をざっくり出せます。
この記事では、その計算方法と、築何年で建物の価値がゼロになるのかを構造別に整理します。
この記事でわかること
- 一戸建ての建物価格を計算する原価法の式
- 構造ごとの再調達価格と耐用年数
- 築年数から建物価格を出す計算例
- 耐用年数を超えても価値が残るケース
- この計算と、不動産会社の査定額が違う理由
一戸建ては原価法で計算します。
再調達価格 × 延べ床面積 × 残耐用年数/耐用年数
※今建っている建物をもう一度たてたらいくらか？
そこから老朽化分を差し引くという計算式です。
・再調達価格の標準的な価格とは
木造 １４．８万円/㎡
軽量鉄骨造 １４．８万円/㎡
（重量）鉄骨造 １５．６万円/㎡
RC（鉄筋コンクリート）造 １８．８万円/㎡
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造 １８．８万円/㎡
・延べ床面積とは
1階や２，３階などすべての床面積の総床面積のこと
・耐用年数とは
木造 ２２年
軽量鉄骨 ２７年
重量鉄骨 ３４年
RC・SRC ４７年
もし、築年数が耐用年数を超えている場合、その建物の耐用年数（法定耐用年数）は０円と
とみなされます。
ただ、リフォームや修繕している場合、実際にはまだまだ住めますのでそういった物理的寿命（経済的耐用年数）を建物の査定に使う場合もあります。
経済的耐用年数は 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数
例）木造の物理的な平均寿命は８０年 平均３０年
実際に計算してみる
例1：木造・延べ床100㎡・築10年
14.8万円 × 100㎡ ＝ 1,480万円（新築時の建物価格）
残耐用年数は 22年 − 10年 ＝ 12年
1,480万円 × 12 ÷ 22 ＝ 約807万円
例2：木造・延べ床100㎡・築20年
1,480万円 × 2 ÷ 22 ＝ 約135万円
例3：RC造・延べ床100㎡・築20年
18.8万円 × 100㎡ ＝ 1,880万円
1,880万円 × 27 ÷ 47 ＝ 約1,080万円
同じ築20年でも、木造とRC造で8倍近い差が出ます。構造がそのまま資産の持ちに直結する、というのがこの計算からわかることです。
構造別・築年数ごとの残価率早見表
| 築年数 | 木造（22年） | 軽量鉄骨（27年） | 重量鉄骨（34年） | RC・SRC（47年） |
|---|---|---|---|---|
| 5年 | 77% | 81% | 85% | 89% |
| 10年 | 55% | 63% | 71% | 79% |
| 15年 | 32% | 44% | 56% | 68% |
| 20年 | 9% | 26% | 41% | 57% |
| 25年 | 0% | 7% | 26% | 47% |
| 30年 | 0% | 0% | 12% | 36% |
| 40年 | 0% | 0% | 0% | 15% |
木造は築22年で計算上ゼロ。日本の中古一戸建てが「土地値でしか売れない」と言われるのは、この計算が根拠になっています。
耐用年数を超えても価値が残るケース
法定耐用年数はあくまで税務上の区切りであって、建物が住めなくなる年数ではありません。木造住宅の物理的な寿命は80年程度とも言われており、実際には築30年、40年でも問題なく住めている家がたくさんあります。
そこで、リフォームや修繕をしている物件では経済的耐用年数という考え方を使うことがあります。
経済的耐用年数 ＝ 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数
「あと何年住めるか」を実際の状態から判断して、その分を価値として認める考え方です。次のような物件は、計算上ゼロでも建物価格が付く可能性があります。
- 屋根・外壁の塗装や葺き替えを済ませている
- 給排水管を交換している
- 耐震補強を行っている（耐震基準適合証明書があるとなお良い）
- 水回りを全面リフォームしている
- シロアリ被害・雨漏りの履歴がない
工事の記録と領収書は必ず残しておいてください。「たぶんやったと思います」では価格に反映されません。書類があるかないかで、数十万円から百万円単位の差になります。
この計算と、実際の査定額が違う理由
原価法で出るのは建物だけの価格です。実際の売却価格は、これに土地の価格を足したうえで、市場の動きが加わって決まります。
| 要素 | 価格への影響 |
|---|---|
| 土地の価格 | 一戸建ての価格の大半を占める |
| 立地（駅距離・学区・生活利便） | 同じ建物でも数百万円の差 |
| 接道・間口・形状 | 再建築の可否に直結する |
| 周辺の売り出し状況 | 競合が多いと下げざるを得ない |
| 売り出す時期 | 年度替わり前は動きやすい |
原価法の計算は「建物にいくら乗るか」の目安として使い、総額は土地の価格と合わせて考えるのが正しい使い方です。
よくある質問
Q. 延べ床面積はどこで確認できますか？
A. 建物の登記事項証明書（登記簿謄本）に各階の床面積が記載されています。固定資産税の納税通知書からも確認できます。
Q. 再調達価格は地域によって変わりますか？
A. 変わります。記事の数字は標準的な目安で、実際には資材費や人件費の水準、建築の仕様によって上下します。目安を出すための数字と考えてください。
Q. 建物価格がゼロなら、解体して土地で売ったほうがいいですか？
A. 一概には言えません。解体費用は木造の一戸建てで150万〜250万円程度かかります。また、更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が外れて税額が上がる点にも注意が必要です。古家付きで売って、買主に判断してもらうほうが有利なケースも多くあります。
Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
A. かけた費用がそのまま価格に乗るとは限りません。数百万円かけても回収できないことが多いため、売却前の大規模リフォームは慎重に判断してください。ハウスクリーニングや残置物の撤去のほうが、費用対効果は高い傾向があります。
まとめ
- 一戸建ての建物価格は原価法（再調達価格 × 延べ床面積 × 残耐用年数 ÷ 耐用年数）で計算する
- 耐用年数は木造22年／軽量鉄骨27年／重量鉄骨34年／RC・SRC 47年
- 木造は築22年で計算上ゼロになる
- ただし修繕・耐震補強をしていれば経済的耐用年数で価値が認められることがある
- 総額は土地の価格と立地で大きく変わる。原価法は建物部分の目安として使う
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