【物件調査】市街化調整区域の土地の売買について 売る前に確認したいこと

 そもそも市街化調整区域とは

山林や田畑ほ保全するために開発が規制されている地域です。規制されている地域のため、建物を建てるには都道府県の開発許可を受ける必要があります。既存の住宅の建て替えにも制限があります。

市街化調整区域は建物が建てれる建てれないの判断が難しいので個別に自治体に審査してもらい、開発許可を得る必要があります。

【家が建てれるケース】

・域内で農業・林業・漁業を営む人の住居〈開発許可なく建設OK〉

・すでに住んでいる農林漁業の従事者の家族（分家）が自宅を建てる〈建築許可を得て建設

　OK〉

・地域住民に有益と認められる住宅兼用店舗〈建築許可を得て建設OK〉

・既存住宅の建て替え

そんな一癖あって、場合によっては建物が建てれない可能性があるのが市街化調整区域の土地です。

また、市街化区域の土地の固定資産税評価と比べた場合、市街化調整区域は２～３割ほど低くなっています。

他にもスーパーやコンビニなど、暮らすための便利施設が遠い

そういった理由から土地の価格自体も低いです。。。

さらに、その土地を担保にしてローンにする場合、その土地の価格が低いということは金融機関がローンの金額に担保が合わないと判断し、ローンがおりない場合があります。

【売るまえにその土地について確認したこと】

・区域指定制度

市街化調整区域であっても、各市町村が指定した区域であれば住宅や店舗が建築OKです。

・地目

農地だと、農地から宅地に転用するときに農業委員会に申請、都道府県知事に許可が必要。

しっかりと実態がある農業従事者にしか売却できません。

・線引き前の建物かどうか

線引き前に建てられた建物は売却には許可が必要ないですが、線引き後に一度建て替えを行った場合は「線引き後に建てられた建物」として取り扱います。

「線引き後に建てられた建物」は開発許可をうけて建設されています。農家であることを理由に建てられたなど、開発許可を受けて建設されています。新たに購入しようとする買主は使用者制限の解除の申請が必要で、解除できなければ購入できません。