相続税は戻ってくる？還付の可能性が高い土地8パターンと「申告期限から5年以内」という期限

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相続税の申告は「一度出したら終わり」ではありません。土地の評価が実態より高く見積もられていた場合、払いすぎた分を取り戻せる制度があります。これが更正の請求です。

相続財産の多くを土地が占める日本では、土地の評価をどう出したかで税額が大きく変わります。そして土地の評価は、税理士の専門分野によって差が出やすい領域でもあります。

この記事では、還付の可能性がある土地の特徴と、請求できる期限を整理します。

この記事でわかること

  • 相続税が戻ってくる更正の請求という制度
  • 還付の可能性が高い土地の特徴
  • 期限は「申告期限から5年以内」（ただし例外あり）
  • なぜ評価に差が生まれるのか
  • 確認するときの進め方

 相続税を納めてから５年以内に限りですが、

納めすぎた相続税は戻ってくる可能性があります。


例えば

・上空に高圧線がある土地

・形がいびつ（不整形）な土地

・アパート等の敷地

・駐車場の敷地

・近隣に比べて広めの土地

・線路沿いの土地

・道路と高低差のある土地

・間口の狭い土地


これらの土地は、もう一度その土地の評価を見直すことで、当初の評価額と正しい評価額の差額が発生する場合があります。


なぜそのような差額がうまれるのかというと、自分で相続税を申告したり、申告書に付属資料を付けていなかったり、相続税申告を依頼した税理士さんが不動産に詳しくなかったりするからです。


なぜその土地は評価が下がるのか

相続税の土地評価は、原則として路線価をもとに計算します。ただし、その土地に「普通に使えない事情」があるときは、評価を下げる補正が認められています。記事の冒頭に挙げた土地は、いずれもその事情に当てはまる可能性があるものです。

土地の状況評価が下がりうる理由
上空に高圧線がある建築制限がかかり、建てられる建物が限られる
形がいびつ（不整形地）使えない部分が生じ、整形地と同じようには使えない
アパート等の敷地貸家建付地として、借家人の権利分を差し引く
駐車場の敷地利用状況や契約形態によって評価が変わる
近隣に比べて広い地積規模の大きな宅地として補正の対象になりうる
線路沿い騒音・振動による利用価値の低下
道路と高低差がある造成費が必要になり、そのまま使えない
間口が狭い出入りや車の進入に制約が出る

ポイントは、これらの補正が自動では適用されないことです。申告する側が「この土地にはこういう事情がある」と資料を付けて主張して、はじめて評価に反映されます。

なぜ評価に差が生まれるのか

払いすぎが起きる原因は、大きく3つです。

1. 自分で申告した

路線価に面積を掛けただけの計算になっていることが多く、補正がまったく入っていないケースがあります。

2. 申告書に付属資料を付けていない

高低差や不整形の状況は、写真・実測図・公図・現地の資料がなければ伝わりません。資料がなければ、そのまま路線価どおりの評価になります。

3. 依頼した税理士が不動産に詳しくなかった

税理士のなかで相続税の申告を専門にしている人は多くありません。まして土地の評価は現地を見ないと判断できない領域です。決算や法人税を主に扱っている税理士に依頼した場合、土地の減額要因が拾いきれていないことがあります。

これは税理士の能力の問題というより、専門分野の違いの問題です。医師に専門科があるのと同じことだと考えてください。

請求できる期限

ケース期限
土地の評価が過大だったなど、計算上の誤り申告期限から5年以内
未分割だった財産が分割された、遺留分侵害額請求が確定した、遺言書が見つかった などその事由を知った日の翌日から4か月以内

相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。つまり土地の評価の見直しは、相続開始からおよそ5年10か月が実質的な期限になります。

ただし、後発的な事由の場合は4か月と非常に短い点に注意してください。「5年あるから大丈夫」と考えていると間に合わないケースがあります。

確認するときの進め方

  1. 申告書の控えを用意する（土地及び土地の上に存する権利の評価明細書があるかを確認）
  2. 評価明細書に補正が入っているかを見る。何も補正されていなければ、見直しの余地がある可能性が高い
  3. 該当しそうな土地について、現地の状況がわかる写真を撮っておく
  4. 相続税・土地評価を専門にしている税理士にセカンドオピニオンを求める

多くの事務所が初回の見直し診断を無料で行っています。還付が出た場合のみ報酬が発生する成功報酬型も一般的なので、まず可能性があるかどうかだけ確認するという進め方ができます。

よくある質問

Q. 更正の請求をすると税務調査が来ますか？

A. 請求したこと自体が調査の引き金になるわけではありません。ただし内容の確認は行われるため、減額の根拠となる資料をきちんと揃えて出すことが前提になります。

Q. 依頼した税理士に言いにくいのですが

A. 別の税理士に依頼して問題ありません。更正の請求は納税者の権利であり、最初の申告と同じ税理士に頼まなければならない決まりはありません。

Q. どれくらい戻ってくるものですか？

A. 土地の評価がどれだけ下がるか次第なので一概には言えませんが、評価額が下がればその分に税率を掛けた額が戻ります。土地の割合が大きい相続ほど、金額のインパクトが大きくなります。

Q. すでに5年を過ぎている場合は？

A. 原則として更正の請求はできません。ただし後発的な事由に該当する場合は別の期限が適用されるため、事情によっては確認する価値があります。

まとめ

  • 払いすぎた相続税は更正の請求で戻る可能性がある
  • 期限は原則申告期限から5年以内（後発的な事由は知った日から4か月）
  • 高圧線・不整形・貸家建付地・広大地・線路沿い・高低差・狭い間口は見直しの余地がある
  • 補正は自動では適用されない。資料を付けて主張する必要がある
  • まずは申告書の評価明細書に補正が入っているかを確認する

※税務の取り扱いは個別の事情によって異なります。実際の判断は税理士等の専門家にご相談ください。

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