相続した空き家を売るなら、期限を過ぎると数百万円単位で損をする可能性があります。理由は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例に期限が設けられているからです。
【重要・制度が変わりました】
この特例は令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。あわせて令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が1人あたり2,000万円に引き下げられました。また、耐震改修や取り壊しは譲渡した年の翌年2月15日までに行えばよくなっています。
この記事でわかること
- 売却の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）
- 控除額が3,000万円になる場合と2,000万円になる場合
- 適用を受けるための要件
- 他の特例との併用と、その落とし穴
いつまでに売ればいいのか
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却（引き渡し）を完了すること
たとえば2025年4月に相続が開始した場合、3年を経過する日は2028年4月。その日が属する年の12月31日、つまり2028年12月31日が期限です。
ここでいう「売却」は引き渡しの完了を指します。契約だけ年内に済ませても間に合いません。買主探し・契約・決済にかかる期間を逆算し、期限の半年前には売り出している状態を目指してください。
控除額は3,000万円とは限りません
| 譲渡の時期 | 相続人の数 | 1人あたりの控除額 |
|---|---|---|
| 令和6年1月1日より前 | 問わない | 3,000万円 |
| 令和6年1月1日以降 | 2人以下 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 2,000万円 |
兄弟3人で相続した実家を売る、というのはよくあるケースです。以前は3人×3,000万円で9,000万円まで控除できましたが、現在は3人×2,000万円で6,000万円になります。
相続した空き家の売却に、税務上の特例を受けたいのであれば
タイミングは３年以内になります。正確には相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却（引き渡し）が完了する必要があります。（特例そのものの適用期限は令和9年12月31日まで延長されています）
【相続した空き家を売る際に受けられる可能性がある特例】
①空き家の譲渡所得の３０００万円特別控除
（不動産の売却で発生する譲渡所得税を要件を満たすことで３０００万円の控除が受けられます）
②小規模宅地等の特例
（相続した土地の評価額を最大８０％減額できる相続税の特例）
※①と併用可能です。
【空き家の譲渡所得の３０００万円の適用を受けるための条件】
・売却までに使用しないこと
・亡くなられた方が１人で暮らしていた家であること
・昭和５６年５月３１日以前に建築された家（旧耐震）であること
※売却時には現行の耐震基準を満たしているという判断が必要、解体する場合は引き渡し時までに
・戸建ての住宅限定、マンションなどの区分所有建物は適用外
・第三者への譲渡であること
・老人ホームに入所した場合は、亡くなるまで入居していること
・売却金額は１億円以下であること
【その他の注意すべきケース】
・相続した空き家の売却と並行して自宅を売却した場合
自宅の売却には一定の条件を満たすと、「居住用財産の３０００万円控除」という特例があります。「空き家の譲渡所得の３０００万円特別控除」と併用できますが「２つ合わせて３０００万円」となってしまいます。
・住宅ローン控除を受けている場合
住宅ローン控除を受けている場合でも「空き家の譲渡所得の３０００万円特別控除」を併用することが可能です。
・複数人で相続する場合
複数人で相続した場合はそれぞれ上限３０００万円の控除を受けることができますので１億円未満に限り、高い節税効果が見込まれます。
耐震改修・取り壊しの期限が緩和されました
以前は、譲渡するまでに耐震改修を済ませるか、建物を取り壊しておく必要がありました。買主に引き渡す前に売主が工事を終えなければならず、実務上のハードルになっていました。
現在は譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または除却を行えば適用されます。買主が引き渡し後に解体・改修するという進め方ができるようになったため、売主の負担は大きく下がっています。
要件チェックリスト
| 要件 | 確認するもの |
|---|---|
| 昭和56年5月31日以前に建築された家屋 | 登記事項証明書・建築確認済証 |
| 亡くなった方が1人で住んでいた家 | 住民票の除票 |
| 戸建て（区分所有建物は対象外） | 登記事項証明書 |
| 相続後、事業・賃貸・居住に使っていない | 電気・水道の使用状況など |
| 売却代金が1億円以下 | 売買契約書 |
| 特別な関係のない第三者への譲渡 | — |
| 老人ホームに入所した場合は、亡くなるまで入居していたこと | 入所契約書等 |
| 耐震基準を満たしている、または取り壊すこと | 耐震基準適合証明書／解体の契約書 |
見落とされやすいのが「相続後に使っていないこと」です。少しの間だけ誰かが住んだ、物置として貸した、といった事実があると適用できなくなります。相続したら手をつけずに売るのが、この特例を使う場合の鉄則です。
小規模宅地等の特例との関係
相続税を計算するときに土地の評価額を最大80%減額できる小規模宅地等の特例とは併用できます。ただし、こちらは別居の親族が適用を受けるには「家なき子特例」の要件を満たす必要があるなど、条件が細かく分かれます。
相続税の申告時に判断する話なので、売却より前の段階で税理士に確認しておいてください。
注意すべき3つのケース
1. 同じ年に自宅も売った場合
自宅の売却には居住用財産の3,000万円特別控除があります。空き家の特例と併用はできますが、2つ合わせて3,000万円が上限です。それぞれ3,000万円にはなりません。売る年を分けることで両方を活かせる場合があります。
2. 住宅ローン控除を受けている場合
住宅ローン控除を受けていても、空き家の3,000万円特別控除は併用できます。ただし自宅を売って新たに買い替える場合は、居住用財産の特例と住宅ローン控除が併用できないため、そちらの整理が必要になります。
3. 複数人で相続した場合
相続人それぞれが控除を受けられます。相続人が2人以下なら1人あたり3,000万円、3人以上なら1人あたり2,000万円です。売却代金1億円以下という要件は全体での金額なので、人数で割った額ではない点に注意してください。
手続きに必要な書類
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 被相続人の住民票の除票
- 市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書（耐震改修した場合）
被相続人居住用家屋等確認書は市区町村への申請が必要で、発行までに時間がかかります。確定申告の直前に慌てないよう、売却が決まった段階で申請の準備を始めてください。
よくある質問
Q. 期限を過ぎてしまったらどうなりますか？
A. この特例は使えません。譲渡所得に対して通常どおり課税されます。期限だけは動かせないので、相続した時点で売るかどうかの方針を決めておくことが重要です。
Q. 更地にしてから売るのと、古家付きで売るのとどちらがいいですか？
A. 現在は買主が引き渡し後に解体しても要件を満たせるようになったため、古家付きのまま売る選択肢が取りやすくなりました。更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が外れる点も考慮してください。
Q. 相続登記をしていない状態でも売れますか？
A. 売れません。相続登記を済ませてからでなければ売買できません。2024年4月から相続登記は義務化されているので、いずれにせよ早めに済ませる必要があります。
まとめ
- 期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日（引き渡し完了ベース）
- 特例自体は令和9年12月31日まで延長されている
- 控除額は相続人2人以下なら3,000万円、3人以上なら2,000万円
- 耐震改修・取り壊しは譲渡の翌年2月15日まででよくなった
- 相続後に使ってしまうと適用外。手をつけずに売る
- 自宅の3,000万円控除とは合わせて3,000万円が上限
※税制は改正されることがあります。実際の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。
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この特例は期限が決まっているため、「いくらで売れるのか」を早い段階で把握しておくことが何より重要です。売るかどうか迷っている段階でも、価格の目安がわかると家族での話し合いが進みます。
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