【不動産営業】市街化調整区域を売るためには

市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由は

「原則として建物を建てれない」からです。市街化調整区域内で建物を建てるには、「開発許可」が必要です。せっかく市街化調整区域の不動産を購入しても、自由に建物を建てれないとなると需要が少なくなります。結果的に売却しにくくなっていまいます。

 それを踏まえて、売却しやすい物件とは

①開発許可を取得してたてられた建物が存在する土地

市街化調整区域に合法的な手続きを経てたてられた建物であり、同規模・同用途の建物であれば将来的に再建築できます。

②６０条証明によってたてられた建物が存在する土地

６０条証明とは都市計画法の開発許可を必要としない計画に適合している証明のことです。

具体的には農家住宅や農林漁業用建築物、日常生活用品の販売・加工等の業務用の建築物が該当します。これらの建物が建っている不動産の土地は、すでに宅地なので都市計画法第３４条に該当する、ガソリンスタンドやコンビニ、レストラン等の日常生活に必要な建物はたてることができます。（都市計画法４３条による許可は必要）

③開発許可が得られ宇可能性のある土地

例えば、市街化区域に隣接し、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね５０以上の建築物（一般的に市街化区域内に存在するものを含む）が連たんしている地域であれば、開発許可を受けられる可能性があります。

このように、再建築できる土地や新たな建物を建てやすい土地、開発許可が得やすい土地であれば売却しやすいです。

逆に、農地や開発許可が得られない時は売却しにくいです。

〈売却しにくい市街化調整区域の農地について〉

市街化調整区域の農地は、農地を農地以外にするためには農地法による転用許可が必要です。農地法と都市計画法によるダブル規制をうけるため売りにくい土地です。

売却しにくい場合は「買ってくれそうな人を絞ること」がコツになります。

・農家

・隣地所有者

・周辺で商売を行っている人（商売のための駐車場などの使用）

・現在の建物をそのまま使う人