マイホームの希望を100%叶えようとすると、「希望の土地がない」「注文住宅では予算が足りない」という2つの壁にぶつかります。この2つが重なると、いつまでも家が持てないという状態になりがちです。
そこで現実的な選択肢になるのが、希望の立地に建っている中古戸建てを買って、間取りを自分たちの希望に作り替えるという方法です。土地は動かせませんが、建物は変えられます。
この記事でわかること
- 中古戸建ての5つの活用方法とその比較
- リノベーションの費用の目安
- 物件選びで外せない5つのチェックポイント
- 築年数と住宅ローン・住宅ローン控除の関係
マイホームを持ちたいという夢を持ったときに、そのマイホームに希望やニーズを１００％取り入れようとしたら希望の場所や土地の形で建物を０から設計しなければいけません。
そんな希望を通そうとしたときに
・希望の土地がない
・設計から行うと予算を大幅に超えてしまう
という問題にぶち当たり
①希望の土地は物理的に存在しない ②注文住宅で建てるお金がない
という問題がでてきてしまい、永遠に自宅をもつことができないという状態になってしまいます。
そんな中、「新築でなくてもいい」という気持ちがあれば、中古の戸建てを購入するという選択肢が出てきます。
「希望の立地に立っている中古の戸建てを自分の好きな間取りにリノベーションする」のです。
数ある中古物件の中から、買主の希望やニーズに合う物件を見つけるのは至難の業ですので、リノベーションが希望に近づくために必要です。
【中古の戸建ての活用方法】
①そのまま住む
②リフォームして住む
③リノベーションをして住む
④建物を解体して新築を建てる
⑤投資として賃貸で貸し出す
このような方法がとられます。
この中で、③の中古の戸建てをリノベーションして購入するという選択が一番再現性が高いです。
希望の場所の土地と希望の間取りの２つを費用的にも抑えて満たすことが、中古の戸建てをリノベーションすることで実現できそうです。
※お金があれば、④のお気に入りの土地で解体＋新築が良いと思います。初めに書いた希望やニーズを取り入れることが可能になります。
リノベーション前提で中古物件を購入すれば、希望の土地で間取りの変更ができるため、
物件の選択肢がぐっと増えます。
大掛かりなリノベーションはそれなりの費用がかかりますが、新築の注文住宅を購入する
場合と比べると、費用が安く抑えられる事例が多いです。
【リノベーション前提で購入する物件について気を付けておくこと】
建物に関して、中古物件ならではの気を付けるポイントがあります。
それは、やはり耐震性です。１９８１年以前に建てられた建物は「旧耐震基準」です。なるべく１９８１年以降に建てられた「新耐震基準」のものが良いです。旧耐震でも耐震補強工事が行われていれば十分な耐震性能を有している可能性もあります。
また、築年数の制限がある住宅ローンもあり、住宅ローンを利用できない物件もあるため、特定の住宅ローンの利用にこだわる場合は、築年数に制限がないかどうかあらかじめチェックしておきましょう。
土地に関しては希望の土地であると思います。※土地に関しての注意点もあるためあらかじめそこはクリアしているという前提でお話します。災害や周辺環境など
5つの活用方法を比べる
| 方法 | 費用 | 希望の反映度 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| ① そのまま住む | ◎ 最も安い | △ | 物件の状態が良く、間取りに不満がない |
| ② リフォームして住む | ○ | ○ | 水回りと内装を新しくしたい |
| ③ リノベーションして住む | △ | ◎ | 立地も間取りも譲りたくない |
| ④ 解体して新築を建てる | × 最も高い | ◎ | 予算に余裕があり、性能も新品にしたい |
| ⑤ 賃貸に出す | — | — | 投資として運用したい |
③が最も再現性が高い理由は明確です。希望の立地と希望の間取りという、譲りにくい2つを、注文住宅より抑えた費用で両立できるからです。予算に余裕があるなら④が理想ですが、多くの人にとって現実的なのは③になります。
リノベーション費用の目安
| 工事の範囲 | 費用の目安 | 内容 |
|---|---|---|
| 部分リフォーム | 100万〜500万円 | 水回りの交換、内装の張り替え |
| 大規模リノベーション | 500万〜1,200万円 | 間取り変更、断熱・配管の刷新 |
| スケルトンリノベーション | 1,000万〜1,800万円 | 構造だけ残して全面刷新 |
| 耐震補強を加える場合 | ＋100万〜200万円 | 基礎・耐力壁・金物の補強 |
物件価格とリノベーション費用の合計で考えることが大切です。「安い物件＋大規模工事」より「少し高いが状態の良い物件＋部分工事」のほうが総額で安くなることがよくあります。
物件選びで外せない5つのチェック
1. 耐震性（1981年が分かれ目）
1981年5月以前の建築確認は旧耐震基準です。1981年6月以降が新耐震基準で、こちらを選ぶのが基本になります。旧耐震でも耐震補強が行われていれば十分な性能を持っている場合がありますが、補強の記録があるかを必ず確認してください。
2. 構造（間取りを変えられるか）
リノベーション前提なら、これが最重要です。抜けない壁・柱があると、思い描いた間取りが実現できません。木造の在来工法は比較的自由度が高く、2×4（枠組壁工法）は壁で支えているため制約が大きくなります。契約前に施工会社に見てもらうのが確実です。
3. 雨漏り・シロアリの履歴
この2つは、見えない部分の被害が大きくなりやすく、予算が読めなくなる原因です。床下・小屋裏を確認し、心配ならホームインスペクション（住宅診断）を入れましょう。5万〜10万円程度で、数百万円の想定外を防げます。
4. 給排水管の状態
築30年を超えると、給水管の錆や排水管の劣化が出てきます。内装だけきれいにしても、配管が古いままだと数年後に壁を壊すことになります。リノベーションのタイミングで一緒に交換するのが結果的に安く済みます。
5. 接道と再建築の可否
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は再建築不可です。大規模なリノベーションでも建築確認が必要になる工事があるため、そもそもできないという事態が起こります。価格が相場より極端に安い物件は、ここを疑ってください。
築年数と住宅ローン・住宅ローン控除
中古物件では、築年数によって住宅ローンが使えないことがあります。金融機関ごとに「築◯年以内」「返済期間＋築年数が◯年以内」といった条件があるためです。
住宅ローン控除については、現在は1982年1月1日以降に建築された住宅であれば新耐震基準に適合しているとみなされ、耐震基準適合証明書がなくても適用を受けられます。それより古い物件では、証明書の取得が必要になります。
また、物件価格とリノベーション費用をまとめて借りられるリフォーム一体型ローンを扱う金融機関もあります。工事費を別に用意しなくて済むため、資金計画が立てやすくなります。
よくある質問
Q. リノベーションとリフォームの違いは何ですか？
A. 明確な定義はありませんが、一般にリフォームは元の状態に戻す工事、リノベーションは間取りや性能を作り替える工事を指します。
Q. 物件探しと施工会社探しはどちらが先ですか？
A. 並行して進めるのが理想です。物件を決めてから施工会社を探すと、「この物件では希望の間取りにできない」と後から判明することがあります。候補が出た段階で見てもらえる会社を先に見つけておきましょう。
Q. 中古のほうが本当に安く済みますか？
A. 立地の条件を同じにして比べれば、多くの場合は安くなります。ただしスケルトンまで手を入れると新築に近い金額になることもあります。物件価格＋工事費の総額で判断してください。
Q. 断熱性能は上げられますか？
A. 上げられます。壁・天井・床の断熱材の入れ替えや内窓の設置で、住み心地は大きく変わります。補助金の対象になることも多いので、工事前に自治体と国の制度を確認してください。
まとめ
- 立地と間取りを両立させるなら、中古戸建て＋リノベーションが最も再現性が高い
- 費用の目安は部分100万〜500万円／大規模500万〜1,200万円／スケルトン1,000万〜1,800万円
- 物件選びは耐震・構造・雨漏りシロアリ・配管・接道の5点
- 1981年6月以降の新耐震基準を基本に選ぶ
- 物件探しと施工会社探しは並行して進める
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